La Suprema Corte enuncia il seguente principio di diritto:

Il trasferimento del bene locato implica la continuazione del rapporto locatizio in capo all’acquirente, ma – salvo diverso accordo delle parti – non determina il subingresso di costui nel diritto al pagamento dei canoni non corrisposti e relativi al periodo anteriore alla cessione, restando detto credito in capo al precedente proprietario, in ragione dell’efficacia non retroattiva della successione a titolo particolare nel contratto.

(Cass. civ., Sez. III, Ord., 22/05/2023, n. 14079).

– che A.A. ricorre, sulla base di un unico motivo, per la cassazione della sentenza n. 2003/21, del 21 ottobre 2021, della Corte di Appello di Catania, che – rigettandone il gravame esperito avverso la sentenza n. 895/20, del 5 ottobre 2020, del Tribunale di Siracusa – ha respinto l’opposizione a decreto ingiuntivo dalla stessa proposta nei confronti della società (Omissis) Srl (poi dichiarata fallita in corso di giudizio);

– che, in punto di fatto, l’odierna ricorrente riferisce di aver concluso, con la predetta società (Omissis), un contratto di locazione ad uso diverso da quello abitativo, registrato in data (Omissis), relativo ad un immobile successivamente alienato, con contratto del (Omissis), alla società Naemon Srl ;

– che non avendo essa locatrice corrisposto i canoni di locazione, relativamente al periodo di durata del rapporto contrattuale nel quale l’immobile era ancora di proprietà di (Omissis), le veniva notificato dalla stessa – tre anni dopo l’avvenuto trasferimento della proprietà della “res locata” – un provvedimento monitorio, che le ingiungeva il pagamento di Euro 16.041,00, per canoni arretrati dal 15 ottobre 2010 al gennaio 2013;

– che la A.A. proponeva opposizione, sul presupposto che l’art. 1602 c.c. vada interpretato nel senso che solo il nuovo proprietario (con il quale permane il rapporto di locazione) sia il soggetto legittimato a pretendere il pagamento anche di canoni pregressi non corrisposti;

– che l’opposizione – dopo che il giudizio, dichiaratane l’interruzione per il fallimento di (Omissis), veniva riassunto nei confronti della curatela fallimentare – veniva rigettata dal giudice di prime cure, con decisione confermata in appello;

– che avverso la sentenza della Corte etnea ricorre per cassazione la A.A., sulla base – come detto – di un unico motivo;

– che esso denuncia – ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3) – violazione e falsa applicazione dell’art. 1602 c.c., ribadendo la ricorrente la tesi sostenuta nei due gradi di merito, ovvero che il solo soggetto legittimato a pretendere il pagamento dei canoni era l’attuale proprietaria della “res locata”, la società Naemon;

– che è rimasta solo intimata la curatela del fallimento della società (Omissis);

– che il collegio ha raccomandato la stesura dell’ordinanza in forma semplificata.

– che il ricorso va rigettato;

– che l’unico motivo di ricorso non è fondato;

– che va dato ulteriore seguito al principio, già affermato da questa Corte, secondo cui, se “la regola emptio non tollit locatum dettata dall’art. 1599 c.c., con specifico riguardo al trasferimento a titolo particolare della cosa locata, comporta, in deroga alla normale relatività dei rapporti obbligatori, la cessione legale del contratto, con continuazione dell’originario rapporto e assunzione, da parte dell’acquirente, della stessa posizione del locatore”, essa “non implica tuttavia, certamente, il diritto dell’acquirente al pagamento dei canoni non corrisposti dall’affittuario prima del trasferimento del bene: titolare del relativo diritto, invero, era e resta il precedente proprietario, perchè la successione a titolo particolare nel contratto di locazione, imposta dal legislatore, non ha effetto retroattivo”, ovvero, altrimenti detto, “perchè la cessione legale del contratto di locazione non determina anche, salvo diverso accordo delle parti, la cessione dei crediti già maturati in capo all’originario contraente” (così da ultimo, in motivazione, Cass. Sez. 3, sent. 14 agosto 2014, n. 17986, Rv. 632682-01);

– che, difatti, “l’acquirente dell’immobile locato, pur subentrando in tutti i diritti e gli obblighi correlati alla prosecuzione del rapporto di locazione, deve considerarsi terzo rispetto agli obblighi già perfezionatisi ed esauritisi a favore e a carico delle parti originarie fino al giorno del suo acquisto” (Cass. Sez. 3, sent. 13 maggio 2008, n. 11895, Rv. 603076-01), sicchè “il rapporto di locazione viene a scindersi in due periodi distinti, rispetto a ciascuno dei quali l’unico contratto spiega i suoi effetti nei confronti di colui che in quel periodo ha la qualità di locatore” (Cass., Sez. 3, sent. 2 dicembre 2004, n. 22669, Rv. 578316-01);

– che nulla va disposto in relazione alle spese del presente giudizio di legittimità, essendo rimasta la curatela del fallimento della società (Omissis) solo intimata;

– che in ragione del rigetto del ricorso va dato atto – ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, nel testo introdotto dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17 – della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, se dovuto secondo un accertamento spettante all’amministrazione giudiziaria (Cass. Sez. Un., sent. 20 febbraio 2020, n. 4315, Rv. 657198-01), dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis.

La Corte rigetta il ricorso.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, nel testo introdotto dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17, la Corte dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte della ricorrente, se dovuto, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis.

- LOCAZIONE - Trasferimento a titolo particolare della cosa locata (alienazione) - Opponibilita' al terzo acquirente - Diritto al pagamento dei canoni non corrisposti - Subingresso dell'acquirente - Esclusione - Fondamento.

- CED Cassazione